청약 가점 계산기, 복잡한 숫자 싸움에서 승리하는 법을 알려드립니다.
안녕하세요! 마이홈 부동산 랩입니다.
지난 시간에는 [신혼부부 특공 vs 생애최초 특공 비교]를 통해 나에게 맞는 특별공급 전략을 짜드렸죠? “나는 소득이 높아서, 혹은 자녀가 없어서 특별공급 자격이 안 되는데 어떡하지?”라며 실망하셨던 분들, 혹은 “특공 떨어지면 일반공급도 중복 지원해야지!”라고 생각하시는 분들을 위해 오늘은 ‘일반공급 가점제’를 파헤쳐 보려고 합니다.
청약 공고문을 보면 ’84점 만점’이라는 말이 나오는데, 도대체 내 점수는 몇 점인지, 서울 아파트 커트라인(당첨 하한선)은 넘을 수 있을지 막막하시죠?
“무주택 기간이 길면 좋다던데, 태어날 때부터 계산하는 건가?”
“시골에 계신 부모님 모시고 사는데, 점수에 들어가는 거 맞아?”
이런 궁금증, 오늘 싹 해결해 드립니다. 복잡한 계산기 두드릴 필요 없이, 초등학생도 1분 만에 내 점수를 딱 알 수 있게 아주 쉽게 설명해 드릴게요. 특히 2026년부터 본격 적용된 ‘배우자 통장 가입 기간 합산’ 꿀팁까지 챙겨가세요!
1. 청약 가점 계산기 1교시: 만점은 84점, 내 점수는 어디쯤?
먼저, 청약 가점은 딱 3가지 재료로 만들어집니다. 이 3가지를 합쳐서 총 84점이 만점입니다.
📊 청약 가점 3대 요소
① 무주택 기간 (32점)
: 집 없이 얼마나 오래 버텼나?
② 부양가족 수 (35점)
: 먹여 살릴 식구가 몇 명인가?
③ 청약통장 가입 기간 (17점)
: 통장을 얼마나 오래 묵혔나?
서울 인기 아파트(강남 3구, 마용성 등)에 당첨되려면 보통 60점 후반에서 70점은 넘어야 안정권이라고 합니다. 4인 가족(본인 포함 4명)이 모든 기간을 꽉 채워도 69점(무주택 32 + 가족 20 + 통장 17)입니다. 즉, 60점을 넘는다는 건 정말 쉽지 않은 일입니다. 자, 이제 점수를 하나씩 뜯어서 계산해 볼까요?
2. 청약 가점 계산기 2교시: 무주택 기간 (최대 32점) – “나이가 깡패다”
가장 많이 헷갈려 하시는 부분입니다. “나 태어날 때부터 집 없었으니까 35년 무주택인가요?” 땡! 아닙니다. 청약에서의 무주택은 원칙적으로 ‘만 30세’부터 카운트합니다.
① 기본 원칙: 만 30세 생일이 기준!
만 30세 이전에 혼자 살았거나 부모님 집에 얹혀살았다면? 그 기간은 인정되지 않습니다. 무주택 기간은 0년입니다. 만 30세 생일이 지나면서부터 1년마다 2점씩 차곡차곡 쌓입니다.
- 1년 미만: 2점
- 1년마다: +2점씩 증가
- 15년 이상: 32점 (만점)
즉, 미혼인 상태로 만 45세가 되어야 비로소 무주택 만점(32점)을 받을 수 있다는 뜻입니다. (30세 + 15년 = 45세)
② 예외: 결혼을 빨리했다면? (혼인신고일 기준)
“저는 25살에 결혼했는데요?” 축하드립니다! 일찍 가정을 꾸린 분들에게는 상을 줍니다. 만 30세가 안 되었더라도, 혼인신고를 한 날부터 무주택 기간을 쳐줍니다.
현재 나이: 만 35세
결혼 나이: 만 25세A. 미혼일 경우: (35세 – 30세) = 5년 인정 (12점)
B. 기혼일 경우: (35세 – 25세) = 10년 인정 (22점)
👉 결혼을 빨리하면 무주택 점수 10점이나 더 받습니다!
③ [주의] 집을 샀다가 팔았다면?
이거 모르고 계산했다가 당첨 취소되는 분들 정말 많습니다. 중간에 집을 샀다가 팔았다면, 그전의 무주택 기간은 모두 사라지고 ‘집을 판 날(등기 접수일)’부터 다시 0년으로 리셋됩니다.
3. 청약 가점 계산기 3교시: 부양가족 수 (최대 35점) – “쪽수가 힘이다”
점수 비중이 가장 큰 항목입니다. 1명당 무려 5점씩 올라갑니다. 그래서 청약 당첨을 위해 시골에 계신 부모님을 모셔오기도 하죠.
① 나 빼고 몇 명인지 세어보세요
청약 가점 계산기에서 ‘부양가족 수’란 ‘본인을 제외한 가족 수’를 말합니다. 나 혼자라면 0명, 아내와 나 둘이라면 1명입니다.
- 기본 점수: 0명일 때 5점부터 시작
- 1명 늘 때마다: +5점씩 증가
- 만점(35점): 나를 제외하고 6명 이상의 가족 (총 7인 가구)
② 누구까지 가족으로 쳐주나요?
👫 배우자: 같이 살든 따로 살든(세대 분리) 무조건 포함!
👶 자녀(직계비속): 미혼인 자녀만 가능합니다. (결혼한 자녀는 남남!) 만 30세 이상인 자녀는 1년 이상 계속 주민등록표에 같이 올라가 있어야 인정됩니다.
🧓 부모님/조부모님(직계존속): 이게 핵심입니다! 만 60세 이상의 부모님(배우자의 부모님 포함)을 3년 이상 계속 모시고 살았다면(주민등록 등재) 부양가족으로 인정받을 수 있습니다.
부모님을 모시고 살더라도, 부모님이 집을 한 채라도 소유하고 계신다면 부양가족 점수(5점)를 받을 수 없습니다.
(※ 자주 묻는 질문: “만 60세 이상 부모님 집은 무주택으로 친다던데요?” -> 네, 그건 ‘청약 신청자 본인의 무주택 자격’을 따질 때만 해당합니다. 가점제 부양가족 계산에서는 집 있는 부모님은 무조건 제외해야 합니다. 이 부분에서 부적격이 가장 많이 나옵니다!)
4. 청약 가점 계산기 4교시: 청약통장 가입 기간 (최대 17점)
이건 시간이 해결해 주는 점수입니다. 통장을 만든 날부터 입주자 모집 공고일까지 얼마나 지났는지를 봅니다. 어릴 때 부모님이 만들어주신 통장이 있다면 여기서 빛을 발하는 거죠.
- 6개월 미만: 1점
- 1년마다: +1점씩 증가
- 15년 이상: 17점 (만점)
[2026년 최신 꿀팁] 배우자 통장 점수 합치기!
이게 대박입니다. 원래는 내 통장 점수만 들어갔는데, 이제는 배우자의 청약통장 가입 기간도 합산할 수 있습니다. (2024년 신설, 2026년 안착)
🎁 배우자 통장 합산 공식
배우자 가입 기간 점수의 50%를 인정해 줍니다. (단, 합산해서 최대 3점까지만 인정)
예시: 내 통장 점수가 7점이고, 아내 통장 점수가 6점이라면?
→ 내 점수 7점 + (아내 점수 6점 × 50% = 3점) = 총 10점!
이 3점 차이로 당첨과 탈락이 갈립니다. 그러니 결혼했다고 배우자 청약통장 해지하지 마시고, 부부 모두 통장은 꼭 유지하세요. 이게 재테크입니다.
5. 청약 가점 계산기, 실수하기 쉬운 BEST 3 (FAQ)
점수 계산 잘못해서 당첨되고도 취소되는(부적격) 사람이 전체 당첨자의 10%나 된다는 사실, 알고 계셨나요? 부적격 당첨이 되면 당첨이 취소되는 건 물론이고, 최대 1년 동안 다른 청약을 못 넣는 패널티까지 받습니다. 억울한 일 안 당하려면 이것만은 꼭 체크하세요.
Q. “오피스텔은 집 아닌가요?”
A. 네, 주거용 오피스텔은 청약에서는 무주택으로 칩니다! (아파트 분양권은 주택으로 보지만, 오피스텔 분양권은 주택 아님) 안심하고 무주택 점수 챙기세요. 다만, 오피스텔을 주택 임대 사업자로 등록했다면 세금 문제와는 별개로 청약에서는 무주택입니다.
Q. “만 60세 넘은 부모님 집은요?”
A. 이게 제일 헷갈립니다. 잘 들으세요.
① 무주택 자격 여부: 부모님이 만 60세가 넘으셨고 집을 가지고 계신다면, 자녀인 내가 청약할 때 나는 무주택자 자격을 유지할 수 있습니다. (일반공급 기준)
② 가점제 부양가족 점수: 하지만! 가점을 계산할 때는 집 있는 부모님은 부양가족 수에서 0명 처리해야 합니다. 점수는 안 줍니다. (공공분양/민간분양 기준이 조금씩 다르니 공고문을 꼼꼼히 봐야 합니다.)
Q. “세대주만 청약할 수 있나요?”
A. 투기과열지구(강남 3구, 용산 등)나 조정대상지역은 ‘세대주’만 1순위 청약이 가능합니다. 세대원은 점수가 아무리 높아도 못 넣는 경우가 많으니, 청약 전에 미리 주민센터에 가서 세대주를 변경해 두세요.
가장 정확한 계산은 한국부동산원 청약홈에서 제공하는 모의 계산기를 이용하는 것입니다. 아래 링크를 통해 직접 계산해 보세요.
👉 청약홈 ‘청약 가점 계산기’ 바로가기 (로그인 불필요)
마무리하며: 60점 넘으면 서울 도전!
자, 오늘 청약 가점 계산기 없이도 내 점수 계산하는 법을 알아봤습니다.
✅ 무주택 기간: 만 30세부터 (결혼하면 혼인신고일부터)
✅ 부양가족: 나 빼고 몇 명인지 (부모님은 3년 동거 필수)
✅ 통장 기간: 오래될수록 좋고, 배우자 통장 합체 가능!
여러분의 점수는 몇 점인가요? 50점 대라면 수도권 유망 지역을, 60점 대라면 서울 주요 단지를 노려볼 만합니다. 점수가 조금 부족하다면 어제 알려드린 ‘추첨제(생애최초 등)’를 공략하는 것도 잊지 마세요!
다음 시간에는 예고해 드린 대로 “어제(1/23) 발표된 표준주택 공시가격 분석! 우리 집 재산세 얼마나 오를까?”로 돌아올게요. 미리 세금 계산기 돌려봐야죠? 구독과 즐겨찾기는 필수!